Las viviendas de uso turístico en Asturias y la Ley de Propiedad Horizontal (II parte)

Se dijo que los grandes monumentos que marcaron la «modernidad jurídica» fueron dos grandes documentos: la Declaración de Derechos del Hombre y del Ciudadano, y el Código Civil, ambos franceses, contemporáneos de la Revolución; el primero adoptado en 1789 y el segundo promulgado en 1804. Se dijo que ambos documentos acabaron con el derecho anterior a la Revolución, que se impusieron (ambos documentos) como la formulación verdadera y definitiva del nuevo derecho escrito. Pretendieron los revolucionarios dar a la nación francesa un código de leyes civiles uniformes (Código Civil), frente al Derecho anterior a la Revolución, de la multiplicación de costumbres, privilegios y de feudalismos aristocráticos. Un jurista de entonces, Philippe Sagnac, afirmó que el nuevo Código debía ser la manifestación de la revolucionaria y uniforme Francia.

En España y ahora mismo, las numerosas comunidades autónomas, un total de diecisiete, con competencias exclusivas en importantes materias por disponerlo los respectivos Estatutos de Autonomía, cambia el sentido de lo indicado en el párrafo anterior, pues parece que ahora, la pluralidad normativa, en España, no es arcaico y reaccionario, sino lo contrario para los partidarios del Estado autonómico: fuente de progreso y de un federalismo avanzado. Y ello, aunque la gestión, por tanta diversidad, pueda ser caótica y trágica, como demostró la última catástrofe en el Levante español; y siendo también lamentable que los ciudadanos se confundan al no saber qué ley, entre las diecisiete, rige en su Comunidad.

Y las leyes, para ser de calidad, han de tener requisitos, además de ser una suma alocada de letras, unas vocales y otras consonantes. El jurista Jean Portalis, con ocasión del Discurso Preliminar pronunciado ante el Consejo de Estado francés, con ocasión de la presentación del Código Civil, manifestó: «Las buenas leyes son el mayor bien que los hombres pueden dar y recibir; son la fuente de las costumbres, el palladium de la propiedad, la garantía de paz pública y privada». Pudiera ser que el mayor despropósito de una Ley contra la paz pública y privada, sea incrementar los conflictos y provocarlos allí donde antes no los había. Los guirigáis, las muy ajustadas mayorías para gobernar y los tongos parlamentarios, como los españoles, lo dificultan todo.

Las malas leyes deberían evitarse sobre todo cuando tienen relación con instituciones ya propensas al conflicto: aquéllas en que los hombres interactúan de forma habitual y con cercanía unos con otros; eso es lo que ocurre con la propiedad horizontal, que es muy especial, por ser la unión de unos elementos propios y otros comunes dentro de un mismo edificio que, como expuse en la primera parte, se inició con una concepción de copropiedad para devenir lo que es hoy una propiedad singular, aunque con elementos comunes. Los diferentes propietarios, por compartir UN MISMO EDIFICIO, están próximos y se relacionan continuamente, lo que ya es fuente de conflictos. No está claro que los cambios últimos en la legislación de la Propiedad Horizontal sean, por lo que se escribirá, satisfactorios, teniendo en cuenta el Congreso de Diputados que se padece.

II.- Los nuevos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal, la complicada Disposición Adicional y lo de la Ventanilla Única (R.D. 1312/2024, de 23 de diciembre (las letras A, B y C están en la primera parte:

D.- El añadido apartado tres del artículo 7 y la nueva redacción del apartado 12 del artículo 17, según la nueva redacción de la Ley de Propiedad Horizontal, que entró en vigor el pasado 3 de abril de este año, no dejan lugar a dudas. Hay necesidad de obtener la aprobación expresa y previamente de la comunidad de propietarios (artículo 7.3) y acuerdo expreso que apruebe, limite, condicione o prohíba (artículo 17.12) para arrendar una vivienda para uso turístico (artículo 5, letra e) de la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos, y el artículo 42 bis de la Ley de Turismo del Principado de Asturias. Y habrá de tenerse en cuenta lo establecido en el apartado 3 de la Ley asturiana 6/2024 que dispone: «En el caso de viviendas de uso turístico, se considera inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial aquella que afecte a la acreditación de que se cumplen los requisitos establecidos en la legislación estatal sobre propiedad horizontal para la comercialización turísticas de las viviendas».

Tanto el precepto de la legislación arrendaticia como el de la turística, se refieren a viviendas, y no a locales. No existirá inconveniente para el destino turístico de locales -así declarados en el Título constitutivo de la propiedad horizontal- si inicialmente se cumplen los requisitos administrativos (cédula de habitabilidad y demás) y si la comunidad de propietarios, adopta el acuerdo expreso de conversión del local en vivienda. Destaco la diferencia y separación entre un acuerdo comunitario para convertir un local en vivienda, del otro acuerdo comunitario para consentir que una vivienda, se destine a arrendamiento turístico, siendo los quórums, para uno y otro acuerdo, diferentes. Hay que tener en cuenta la posibilidad de que tal cambio, de local a vivienda, pudiera obligar a cambiar también el porcentaje de la cuota de participación, si cambian los factores determinantes de la fijación de la cuota, especificados en el párrafo dos del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual exigiría unanimidad.

Añade la Ley que esa aprobación expresa y previa de la comunidad para la dedicación de una vivienda a uso turístico tendrá lugar suponga o no modificación del título constitutivo o de los Estatutos. Esto último ya se indicaba en el apartado 12 del artículo 17, de la Ley de Propiedad Horizontal, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, aunque referido al acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad turística. Para el caso único de la conversión en Uso Turístico de una vivienda, el legislador prescinde de lo que digan los estatutos del edificio, aunque estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad. Lo que se dispone en el penúltimo párrafo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, para las viviendas de Uso Turístico, de protección a terceros por el principio de publicidad registral, no se tiene en cuenta por el Legislador. Sólo está previsto el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios del edificio. Y me llamó la atención el silencio de los registradores y registradoras sobre este punto, acaso compensado con el protagonismo que les otorga el Real Decreto de la Ventanilla Única (RD 1312/2024, de 23 de diciembre).

Aclaro que el «lamento» por el desprecio al principio de publicidad registral de los estatutos inscritos en el Registro, es únicamente por cuestión de principios, pues, en general, me merecen poco respeto los estatutos de un edificio, como ya expliqué en la anterior parte (más que verdaderamente consentidos por los propietarios son meras adhesiones; redactados con carácter unilateral por el promotor inmobiliario, antes de vender los elementos privativos). El necesario acuerdo previo, digan lo que digan los estatutos, resolverá incertidumbres y evitará conflictos judiciales por cuestionables e interpretables redacciones estatutarias, creándose, sin duda, nuevos conflictos, que habrá que ir resolviendo caso a caso: ¿Cuál es, por ejemplo, el tiempo de vigencia del acuerdo la comunitario? (de duración indefinida se escribe en el artículo 25 de la ley asturiana), pero muchas dudas, muchísimas, se plantean, sin respuesta clara. A los estatutos, caso de haberlos, en los momentos de compra por los propietarios, incluso antes, al redactarse el Título constitutivo por el promotor inmobiliario, no se les daba importancia, desconociéndolos los propietarios, en el caso -repito- de existir, pues no eran, tampoco ahora, obligatorios. Y no debe confundirse el necesario Título constitutiva de la propiedad horizontal con los estatutos.

El acuerdo de la Comunidad de propietarios es libre. Si unos Estatutos debidamente inscritos en el Registro permitieran el destino de viviendas a uso turístico y el acuerdo, por ejemplo, de la comunidad de propietarios lo prohibiese, prevalecerá sin duda el acuerdo último. Existirá, sin duda, una discordancia entre lo que publica el Registro de la Propiedad (estatutos) y la realidad. ¿Será obligatoria la deseada concordancia? No encuentro argumento legal favorable esa pretensión. Es natural que algunos registradores de la propiedad opinen lo contrario.

EL quorum doble del acuerdo comunitario favorable y exigible, según el apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, es de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Algunos de los problemas que plantea ese doble quorum, hace necesaria la remisión a la anterior parte de este texto..Como dato curioso, señalo que, en el Proyecto de Ley del Principado de Asturias, de modificación de la Ley del Principado de Asturias 7/2001, de 22 de junio, texto publicado en el Boletín Oficial de la Junta General del Principado de Asturias, de fecha 5 de junio de 2024, se decía, en el artículo 42 bis, apartado 3:

«Si el título constitutivo o los estatutos no impiden el uso turístico, será necesario disponer de acuerdo de las personas propietarias en el que la mayoría de estas o de cuotas de propiedad acepten la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, todo ello en los términos y de conformidad con lo establecido en la legislación de propiedad horizontal».

Ese texto, como el resto del Proyecto de Ley, fue aprobado por el Consejo de Gobierno del Principado de Asturias, para ser remitido a la Junta del Principado y tener rango de Ley; en él hay un disparate, que fue la fijación de un quorum en la Junta de propietarios por mayoría, lo cual no es competencia de una Ley autonómica, pues la tiene plena en Turismo y carece de ella en la regulación de la propiedad horizontal, que es exclusiva del Estado por ser de Derecho civil. Tal error competencial fue debidamente rectificado durante la tramitación parlamentaria en la Cámara asturiana, siendo la redacción del apartado 3 del artículo 42 bis de la de la actual ley 6/2024, ya vigente, la siguiente, que es correcta:

«A los efectos del apartado 2 del artículo 25, y sin perjuicio de lo previsto en dicho precepto, la declaración responsable para el inicio de la actividad deberá hacer constar en todo caso que el interesado dispone certificación de la Junta de la Comunidad de Propietarios que acredita la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, de conformidad con los requisitos que establece al respecto la legislación de propiedad horizontal para los estatutos y acuerdos de la comunidad».

E.- El establecimiento de cuotas especiales de gastos o el incremento en la participación de los gastos comunes, con el límite del 20.

El texto legal, el apartado 12 del artículo 17 de la LPH, en una redacción prácticamente idéntica a la dada por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, en vigor -se reitera- desde el 6 de marzo de 2019, fija la posibilidad, bien de establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación de los gastos comunes, siempre y cuando esas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%, y ello como posibilidad añadida al acuerdo expreso de autorización de que una vivienda se destine a uso turístico, acuerdos que no tendrán efectos retroactivos.

Ello será así siempre y cuando:

a.- Se trate de un acuerdo comunitario para el supuesto de que en la vivienda autorizada para su comercialización turística se realice efectivamente la actividad turística. Esto que parece sencillo, puede ser complicado.

b.- En acuerdo de la subida por la comunidad de propietarios tiene que tener el mismo quorum doble que para autorizar que una vivienda se destine a uso turístico, con el límite del 20% de incremento. Es aplicable a las VUT únicamente.

c.- El acuerdo de la subida en los gastos por la comunidad de propietarios es independiente del acuerdo para realizar en una vivienda la actividad de alojamiento turístico. Con esa independencia, se habrá de incluir en el orden del día de la convocatoria de la Junta o Comunidad de propietarios.

d.- Hay que evitar confusiones frecuentes, graves e inadmisibles que, incluso constan en circulares remitidas por algún Colegio profesional. De conformidad con el artículo 3 de la Ley de Propiedad horizontal, a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Esa cuota de participación, según el artículo 5 de la misma ley, ha de estar fijada en el Título constitutivo y, únicamente, por acuerdo unánime de los propietarios, puede ser modificada, y siempre evitando, lo cual sería defectuoso, que la suma de todas las cuotas de participación asignadas a todas las fincas independientes del edificio no sumen 100 exactamente, ni 101 ni 99.

Nada tiene que ver la llamada cuota de participación (artículos 3 y 5 de la Ley) con la cuota de gastos a la que se refiere el apartado 12 del artículo 17 de la LPH. La fijación de la cuota de gastos no ha de «tocar» la cuota de participación en el inmueble, que, en la descripción de cada departamento independiente figura en referencia a centésimas tal como se dijo anteriormente.

Llegado aquí, el lector o lectura, podrá examinar la escritura de propiedad de su piso, y conocer el porcentaje de la llamada adecuadamente cuota de participación, debiendo figurar en la descripción del piso en la escritura pública de compraventa. El artículo noveno, que determina las obligaciones de cada propietario, en la letra e) se obliga: «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

La posible nueva cuota de gastos o el incremento en la participación de los gastos comunes por lo establecido en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal, no modifica -se reitera- el tanto por ciento de la cuota de participación: es un gasto aparte, no obstante lo cual, al mismo y separadamente, se aplicarán los demás apartados de la letra e) del artículo noveno de la LPH, en especial, el de la naturaleza de los créditos a la comunidad de propietarios y el del certificado del estado de deudas. Siendo también de aplicación lo dispuesto en el art. 21 de la misma Ley («Impago de cuotas de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de deuda y mediación y arbitraje»).

III.- El Derecho Transitorio y la Ventanilla única:

Ya escribí que la Ley nueva, básicamente, mira al futuro, a regular conforme a ella los hechos producidos bajo su vigencia; pero también ha de mirar al pasado, determinando los efectos que pueda tener la nueva ley sobre hechos y relaciones producidos cuando regía la norma anterior. Esto último constituye el objeto del llamado Derecho transitorio, ordinariamente previsto en las llamadas “Disposiciones transitorias. La complejidad del Derecho intemporal puede ser grande y de múltiples polémicas a resolver por los tribunales, caso a caso.

La Ley última que modificó la Ley civil de Propiedad horizontal, Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que entró en vigor el pasado 3 de abril último, estableció una llamada Disposición adicional segunda, referida al propietario que esté ejerciendo la actividad turística a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la LAU a la entrada en vigor de la última normativa de P.H., y habiéndose acogido a la normativa sectorial turística, licencia administrativa e inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas (Ley del Principado de Asturias de Turismo y Decreto 48/2016 del Principado de Asturias, de viviendas vacacionales y de uso turístico). En ese sólo caso, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.

El requisito del acogimiento a la normativa sectorial turística, excluye de seguir ejerciendo la actividad a aquellos que, de manera clandestina e ilegal, con rendimientos ocultos al fisco, tenían arrendada una o varias viviendas a usos turísticos. Al que ya ha obtenido la licencia administrativa y está inscrito en el Registro correspondiente, puede seguir con su actividad. Es interesante tener igualmente en cuenta lo dispuesto en la Disposición transitoria segunda de la Ley del Principado de Asturias de 6/2024, de 13 de noviembre, que a los titulares de viviendas de uso turístico ya inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Principado de Asturias no les será exigible aportar la certificación del apartado tres del artículo 42 bis.

Y llegó finalmente el anunciado y esperado Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única que, al estilo original del Derecho europeo, entró en vigor un día, el 2 de enero de este mismo año, y otro día, el 1 de julio de 2025, comenzará a desplegar los efectos. Y en este Real Decreto se pone a danzar la institución del Registro de la Propiedad, tan olvidado en la redacción del 17.12 de la Propiedad Horizontal, la última y la penúltima. En el artículo 9 del Real Decreto, que trata del procedimiento de inscripción en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y solicitud del número de registro, en el apartado 3, se dice, primeramente, de una asignación, automática e inmediata, de un número de registro único de alquiler, y luego sorprende al disponer que puede ser de aplicación «el régimen de recursos aplicables a las resoluciones de los registradores y registradoras conforme a la normativa hipotecaria», o sea, el Recurso GUBERNATIVO ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

El artículo 10 del RD se refiere a la «verificación del número de Registro», que tendrá lugar «tras la calificación favorable del registrador o registradora». El mareo y las discusiones, por problemas de Derecho transitorio, para conseguir el número de registro (en el Registro de la Propiedad correspondiente) ya están «marchando», incluso en el Registro de Bienes Muebles para las embarcaciones flotantes, que permitan el alojamiento de corta duración. Esta genialidad última parece estar escrita por registradores o registradoras, de oficio tan minucioso. Al que tenga tiempo, paciencia y sobre todo ganas, será a recomendable le lectura de PRONTUARIOS, que por ahí ya circulan, siendo simples opiniones para saber lo que se debe pedir a los pretendientes del número de registro, a efectos de la Ventanilla Única (titulares de derechos transitorios, copropiedades, acreditación de representaciones, etc.

¡Qué manera tan diabólica de querer acabar con el negocio de los arrendamientos de viviendas turísticas, qué gozo para el Fisco y qué negocio nuevo para las «plataformas», según me dicen (no atreviéndome a asegurarlo) dispuestas a cobrar cientos de euros por «encargarse de todo»!

¿En qué quedará el «gran negocio», que fue el de las viviendas comercializadas para su turístico?

Y releo todo lo anterior escrito por mí, resultándome complicado a pesar de haber dedicado, por razones profesionales, muchas horas a la propiedad horizontal. Comprendo que a los lectores y lectoras les resulte más complicado aún, por lo que recomiendo que se lea lo mío de punto a punto, como en la calceta. Y pido perdón, que es lo único que se debe pedir en estos tiempos de incomprensión, de las leyes españolas, que están como el Trump, el de la cara y cabeza de color zanahoria, y con ojitos de cocodrilo abuelo.

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