El 27 de octubre último, en el artículo de mismo título que el presente, escribí: «Y con seguridad habrá que seguir escribiendo, tal vez a la vista del texto legal autonómico, que en este momento es un proyecto en iter parlamentario». Desde aquella fecha dos hechos se produjeron: A): La publicación el 19 de noviembre de 2024 y la entrada en vigor al día siguiente de la Ley del Principado de Asturias 6/2024, de 12 de noviembre, de modificación (la cuarta) de la Ley de Turismo del Principado de Asturias (Ley 7/2001).
El otro hecho, el B), fue el veto de Podemos a la propuesta fiscal de SUMAR y el PSOE (acuerdo, a primeros de este mismo mes, para gravar con el IVA al 21% el alquiler de las viviendas turísticas), estando exento en la actualidad si no se añade al simple alquiler una prestación de industria hotelera (en ese caso hay sujeción al IVA al tipo reducido del 10%). Añado, con lamentos, que la posición de Podemos está carente de lógica fiscal, acaso sea reaccionaria y esté motivada por la lucha continua entre Podemos y Sumar. Todo un lío fiscal y de escándalo parlamentario con Socimis, apartamentos turísticos, el diésel y los productos de lujo.
Y carece de lógica porque no se aprecia razón que diferencie la explotación económica de una vivienda —para arrendamiento turístico—, respecto a los locales y otras viviendas en el mismo inmueble, que no para residencia y sí para negocio o comercio tributando al 21%, que es el tipo general en el IVA.
A raíz de aquel artículo mencionado en el primer párrafo, un conocido, propietario de varios apartamentos turísticos —no sé si «gran tenedor» (Ley socialista de la Vivienda, artículo 3. letra K) o «pequeña cuchara»—, me invitó a un café con leche, en un merendero cercano a su domicilio, en la aristocrática parroquia gijonesa de Deva, lugar condal de «Gigedo» y «Revilla».
Pregunté a mi conocido dónde vivía, contestándome que en un chalet próximo, cerca del silencioso Cementerio, al menos hasta el Día del Juicio Final, y a distancia del bullicioso Camping, pues no soportaba —según me dijo— otros ruidos que los trinos de los pajaritos y algún trueno lejano. Recuerdo lo dicho por la neurocientífica Tara Thiagarajan, natural de Madrás (India), sapientísima como todas las hindúes: «Tu capacidad cognitiva está unida a tus privilegios». Y algunos, ni con esos.
Después de este diálogo, el conocido me indicó que el objeto de la reunión era hablar de los apartamentos turísticos, confesando que mi opinión le interesaba, lo que fue de mucho agradecimiento por vanidad o adulación. Le respondí que desde la pregunta inicial acerca de dónde vivía, ya habíamos entrado en el tema de los pisos turísticos, y que un sociólogo, más sociólogo que antropólogo, estaba haciendo una tesina, o investigación en diminutivo para descubrir dónde, mayormente, viven los propietarios de pisos turísticos.
Parece que muy pocos viven en el edificio donde tienen el «alquiler vacacional» o negocio, antes chollo. ¿Por qué será? Añadí que esa investigación está en mero trámite, a la espera de las conclusiones definitivas, nada asegurando hoy. ¿Y usted lector, qué cree? Ya lo manifesté a mi conocido, «gran tenedor» o «pequeña cuchara», y ahora repito: Lo de las viviendas de uso turístico es muy complicado, de ahí que muchos hablen o escriban sin saber de lo que hablan o de lo que escriben.
Complicación porque cada Comunidad Autónoma es competente con exclusividad en esta materia que, siendo de turismo, también lo es de Vivienda (las competencias autonómicas en Vivienda son a más matizar, aconsejando la lectura del Preámbulo de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, Ley socialista que, como todas las de igual procedencia, lo mejor y más valioso son sus Preámbulos. Las diferentes legislaciones autonómicas son muy diferentes y lo que vale para una, es inadecuado para otra.
Barullo y complejidad por la intervención de las tres Administraciones territoriales: Administración General del Estado, sin conocerse aún el Real Decreto por el que se crea la Ventanilla única Digital de Arrendamientos; las Comunidades Autónomas con sus leyes particulares, y en tercer lugar están los Entes Locales, pudiendo intervenir en la actividad de los ciudadanos a través de la concesión de licencias o denegándolas, con moratorias incluso, tal como señala la Legislación de Régimen Local. Además, para mayor lío, se mezcla lo público, potestades públicas, con lo privado, derechos de tal tipo, siendo ese el supuesto de la Ley de Propiedad Horizontal.
El Legislador de la Ley del Principado de Asturias, la 6/2024, tuvo prisa, pues no espero la tradicional vacatio de los veinte días, sino que entró en vigor el día siguiente de su publicación en el BOPA. Y tanta rapidez se explica en el número 7 del Preámbulo: «… Teniendo en cuenta que la misma (la Ley) contribuye a la seguridad jurídica al regular detalladamente la declaración responsable y la comprobación administrativa posterior, a la protección de los derechos de los consumidores y usuarios al establecer el preceptivo seguro de responsabilidad civil…».
Que esta Ley sea socialista, firmada por Barbón, no significa que su Preámbulo tenga el glamour y la excelencia de las otras leyes firmadas por Pedro Sánchez, como ya dijimos anteriormente. Los Preámbulos de las leyes del Principado son normales, gustándome los anormales de las leyes del Estado. Y lo de declaración «responsable» es la forma más o menos habitual, por ejemplo, ante la Administración Tributaria, unas veces y excepcionalmente declaraciones muy responsables y otras, más frecuentes, muy irresponsables.
El largo proceso parlamentario, en la Junta General del Principado de Asturias, mejoró ciertamente la Ley 6/2024. Del importante artículo 42 bis, referido a Viviendas de uso turístico se eliminó la barrabasada o error de concepto que figuraba, en referencia a la Propiedad Horizontal, en el número 3 del Proyecto de Ley aprobado por el Gobierno del Principado, de tantas beldades. Acaso o tal vez, pudiera resultar que los letrados y letradas del Ejecutivo del Principado fuesen de sabiduría en el Derecho Público y de tartamudeo en el Derecho Privado (propiedad horizontal).
Lo de antes erróneo se sustituye por lo siguiente de ahora correcto: «La declaración responsable para el inicio de la actividad deberá hacer constar en todo caso que el interesado dispone de la certificación de la Junta de Propietarios que acredite la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, de conformidad con los requisitos que establece al respecto la legislación de propiedad horizontal para los estatutos y acuerdos de la comunidad» (artículo 42 bis. 3).
Ese texto, susceptible de mucha mejora, de empapizarse, de hipos y otros ahogos peligrosos, puede valer. Y me llama la atención, las referencias a lo reglamentario posterior, y sin mencionar al importante Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y de uso turístico.
En mi comentario anterior, el de 27 de octubre, ya señalé las características que han de tener las «Viviendas de uso turístico», indicadas en el artículo 42 bis del Proyecto de Ley, cuya redacción pasó íntegra a la Ley ya vigente, y señalamos entonces dos añadidos al concepto de Viviendas de uso turístico en el borrador de la Ley respecto al Decreto 48/2016: viviendas amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y lo de la finalidad turística, manteniéndose lo fundamental: de viviendas independientes en un edificio de varias plantas en régimen de propiedad horizontal.
Siempre que estudié este tipo de propiedad me llamó la atención lo de horizontal, pareciéndome más vertical. Llamar horizontal a la propiedad de La Jirafa me parece inexacto. Y no dudo que las viviendas pueden ser turísticas si están también «tumbadas», y sujetas a la Propiedad Horizontal, acaso con más razón, pues lo «tumbado» es más vacacional.
Es preciso tener en cuenta que de conformidad con el artículo 149 de la Constitución española la legislación civil es competencia exclusiva del Estado, con el «sin perjuicio», del número 1.8 del indicado artículo 149. En consecuencia, el legislador autonómico no puede tocar o retocar la Ley de Propiedad Horizontal y hacer malabarismos con ello. El artículo 17, número 12, de la Ley de Propiedad Horizontal es el aplicable a las viviendas de uso turístico, siendo el núcleo de la misma lo que dispongan los Estatutos del edificio en cuestión.
Y esos Estatutos, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, pueden permitir el uso del piso para viviendas de uso turístico o prohibir, condicionar o limitarlo. Aquí surgen muchas dudas y problemas, que tratan de resolverlos la Jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Es preciso tener en cuenta que cualquier acuerdo de la Comunidad de Propietario, que suponga o no modificación de los Estatutos del edificio en cuestión, y para destinar una de las viviendas a la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Viviendas para Uso Turístico), se exige un doble quorum: 3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas comunitarias.
Es una excepción a la regla tradicional de la UNANIMIDAD; unanimidad que tampoco se exige en los otros supuestos previstos, taxativamente, en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal e interpretados de manera rigurosa o estricta, tales como la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (un tercio); las obras o servicios para la supresión de barreras arquitectónicas (mayoría de propietarios y de cuotas ); el establecimiento o supresión de servicios de portería y conserjería (3/5); y, por último, los 3/5 para las VUT.
Tal procedimiento facilitador, esto es, pasar de la unanimidad a una mayoría cualificada (3/5 de propietario y cuotas), está permitido; es válido y no nulo, siempre y cuando la vivienda de la que se trate, reúna, para ser de uso turístico y de manera rigurosa, los requisitos establecidos en el Artículo 5, letra e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si el destino de la vivienda «saliera» de los requisitos indicados (Artículo 5, letra e de la LAU), siendo la normativa sectorial turística la Ley del Principado de Asturias, la Ley 6/2024 de 13 de noviembre, el acuerdo no unánime de la Comunidad de Propietarios, el adoptado por los 3/5 de propietarios y de cuotas, es nulo de pleno derecho por faltar la unanimidad, reitero.
Y si, como dijimos más arriba, la interpretación de los estatutos acerca de si permiten o no que las viviendas se destinen a arrendamientos turísticos (a), dan lugar a muchos conflictos, es fácil imaginarse las disputas acerca de si se dan o no (b) los requisitos facilitadores de la mayoría cualificada sin exigirse la unanimidad (Párrafo anterior). Por eso, reitero la importancia del conocimiento de la jurisprudencia arriba mencionada.
A mi conocido, que no se atrevió a decirme que no estaba entendiendo lo que le explicaba, le recomendé que consultara al Administrador de fincas que administraba las diferentes comunidades en las que es propietario de viviendas ya turísticas o en trámite.
Y si el Administrador de fincas redacta la cláusula estatutaria de manera incorrecta, siendo nulo el acuerdo por no estar acordado por unanimidad, creyendo que bastaban los 3/5, ha de pedirse responsabilidad al Administrador de la comunidad en cuestión, asunto en principio nada grave, dada la previsión de la Disposición Adicional Sexta de la Ley 12/202, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
—¿Y qué dice esa Disposición Adicional? preguntó mi conocido.
—La respuesta exige otro café, mejor otro día, le contesté.
Y vuelvo a recomendar a los lectores y lectoras, los Fundamentos de Derecho de las sentencias del Tribunal Supremo, números 4790 /2024, y 4791 /2024, ambas del 3 de octubre de este mismo año. Y recomiendo por primera vez la lectura de las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, publicadas en el BOE el 9 de octubre y el 13 de diciembre, ambas de este mismo año. Y también recomiendo la lectura de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo, de 23 de diciembre de 2020, la número 5104/2020.
Y ahora dejo Asturias y paso a Galicia.
Al volar sobre el Puente del Río EO -casi como el Kwai- veo abajo y a la izquierda, la localidad de Castropol, y recuerdo al sacerdote «castropolino», don Luis Legazpi Cortina, que tan ilusionado y preocupado estaba con su Fundación para Castropol. Eso me lo dijo en un paseo por la Plaza de Porlier, en Oviedo.
El pasado 21 de noviembre leo en el periódico La Voz de Galicia una entrevista a quien dijo ser la presidenta de la asociación que representa a los propietarios de viviendas de uso turístico ((VUT) de Galicia. Tal entrevista la califico de novedosa y sapiente, explicándose la presidenta sobre asuntos que ignoraba (yo que no ella).
—No sabía lo que dijo: «Quienes quieren prohibir el alquiler vacacional es por envidia y chismorreo».
—No sabía lo que dijo: «En cuanto a los huéspedes, la experiencia nos dice que no generan problemas. Y no hablo por hablar. Los dueños de viviendas turísticas estamos continuamente en contacto con las fuerzas del orden».
—No sabía lo que dijo: «Si en tu edificio prohíben el alquiler turístico, se ha de recurrir al juzgado. Sin duda, porque te están devaluando la propiedad».
—No sabía lo que dijo: «Que la asociación de propietarios de viviendas de uso turístico (VUT) se denominase Aviturga», lo cual me suena como a brujería en gallego.