(Este artículo se refiere a una modalidad de alojamiento turístico, a las VUT, que tantos problemas plantean, de Derecho público y de Derecho privado, estando entre los últimos aquellos conflictos con comunidades de propietarios o de vecinos en edificios sujetos al régimen de la llamada Propiedad Horizontal).
I.- Viviendas de uso turístico. Normas de Derecho Público.
Hace días, el periodista del diario El País, Xavier Vidal-Folch, titulaba su columna de Opinión, de la siguiente manera: Adiós, pisos turísticos. Se refería a las importantes medidas adoptadas contra los pisos turísticos por la ex alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, continuadas por las del actual alcalde, el socialista Jaume Collboni. Es natural preguntarse si aquí, en Asturias, en un futuro, más próximo que remoto, superando la actual «ola favorable», también se dirá «adiós a los pisos turísticos». Lo que parecía un negocio o chollo, que a tantos y a tantas está excitando e impulsando a comprar pisos para dedicarlos a arrendamientos turísticos, pudiera dejar de serlo.
Que los arrendamientos para uso turístico estén en el «punto de mira» de las tres Administraciones territoriales, la del Estado, la autonómica y la local, siendo noticia diaria, no favorece chollos o negocios suculentos o muy sabrosos, que requieren de secreto muchas veces y de discreción siempre, para no alertar a las Administraciones a reclamar su parte, manteniéndolas a distancia, en reposo o como en siesta con sueño ligero. Y es que mucho tienen que decir y mandar, en el tema de los arrendamientos turísticos, las tres Administraciones, la estatal, la autonómica y la local, teniendo competencias diferentes y concurrentes sobre un mismo objeto: los arrendamientos turísticos.
A la pregunta formulada más arriba, no es fácil, en el presente momento, dar una respuesta segura, pues dos textos trascendentales aún no son normativos, ya que no entraron en vigor. Un texto es el Real Decreto aprobado por el Consejo de ministros y ministras en la sesión del 15 de octubre último. Un Real Decreto aún no publicado en el BOE, que, al parecer, ordena, entre otras materias, que cada piso, destinado también a alquileres turísticos, tenga un número de registro (o matrícula) en la llamada «Ventanilla Única Digital», acabándose con ello las ofertas ilegales o «madre del cordero» del chollo o negocio locativo Y es sabido que encontrar registros es el gran anhelo de la Agencia Tributaria a sus finalidades recaudatorias.
El otro texto es el Proyecto de Ley del Principado de Asturias, de modificación de la Ley del Principado de Asturias 7/2001, de 22 de junio, de Turismo. Ley de 2001 dictada por el Parlamento asturiano, en virtud de la competencia exclusiva del Principado de Asturias en materia turística según el artículo 10.1.22 del Estatuto de Autonomía del Principado. Hay que tener en cuenta que cada comunidad autónoma, con competencias exclusivas en turismo, pueda regular a su modo y diferentemente la cuestión de los alojamientos turísticos, estableciendo distinta tipología y requisitos. Eso puede generar confusión, pues la regulación de las viviendas turistas puede ser diferente en las distintas comunidades autónomas.
En referencia a Asturias, hay que señalar que la Ley de Turismo, la 7/2001, incluía las modalidades de alojamientos, entre ellas los apartamentos turísticos y las viviendas vacacionales, que son definidas en el artículo 42 de la Ley. Será el posterior Decreto, aún vigente, el 48/2016, de 10 de agosto, el que distinga entre Viviendas vacacionales (VV), reguladas en el capítulo II, y Viviendas de uso turístico (VUT), reguladas en el capítulo III. El Proyecto de Ley, de modificación de la Ley de Turismo, -digámoslo ya- está en estos momentos aún en tramitación parlamentaria, concretamente en fase de Ponencia.
Ese texto, que se calcula será Ley a mediados del inmediato mes de noviembre, es fundamental y para ser aplicado en el próximo verano (2025). De una parte, añade al inicial artículo 42 (viviendas vacacionales), un 42 bis, que comienza con una definición de las viviendas de uso turístico, que las define así: «Las viviendas independientes ubicadas en una edificación de varias plantas sometida a régimen de propiedad horizontal, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, que son cedidas temporalmente por la persona física o jurídica propietaria o con título habilitante, directa o indirectamente, a terceras personas con una finalidad turística y en las que se presta el servicio de alojamiento turístico de forma habitual y mediante precio y los servicios turísticos que reglamentariamente se determinen». Las palabras que precedentemente, están escritas en letra negrita y que forman parte de la definición de las viviendas de uso turístico, no están -lo cual es muy importante- en la definición de estas viviendas en el Decreto 48/2016, de 10 de agosto.
También ese Proyecto de Ley autonómica, del Principado de Asturias, va a regular las zonas turísticas protegidas y sus efectos importantes, los inicios de la actividad turística y las comprobaciones correspondientes, las inspecciones y las fuertes sanciones previstas. Y es de esperar que en la redacción definitiva, no aparezcan errores que están en el Proyecto de Ley (caso del número 3 del artículo 42 bis).
Es muy interesante leer en el Decreto 48/2016 los minuciosos requisitos («con todo el mobiliario, cubertería, menaje, lencería…»), incluida la placa identificativa con las siglas «VUT» y el seguro de responsabilidad civil.
Parece que los alquileres para las viviendas de uso turístico no gustan especialmente al Gobierno de España, tan saeteado por las viviendas residenciales, culpando a las turísticas de los incrementos de precios de los alquileres residenciales, de vocación de permanencia o también temporales; de viviendas que son derechos fundamentales (Declaración de la ONU), haciendo inoperantes leyes tan importantes como la de la Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo). Pienso en Llanes y en otras localidades asturianas en las que los arrendamientos de pisos se reservan para dedicarlos a uso turístico, no encontrándose viviendas para uso residencial.
En el Preámbulo del Real Decreto Ley 7/2019, de 12 de marzo, puede leerse: «No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad». El 25 de mayo de 2024, en el diario ABC, el periodista Antonio Ramírez escribía: «Dijo Rodríguez (la ministra de la Vivienda) que hemos de primar el uso de la vivienda como vivienda residencial», señalando en otro momento el impacto de la vivienda turística como parte de la dificultad de acceso a la vivienda. Según se lee el jueves 24 de octubre de este mismo año, en el diario El País (página 26), la señora ministra dijo: «La regulación es otro compromiso pendiente, desde los precios al uso de los pisos turísticos, habiéndose ya empezado el proceso para regular el alojamiento turístico».
La cuestión fiscal es muy importante, siendo en principio competencia de la Administración del Estado, del mismo modo que el turismo es de la Comunidades autónomas que hayan asumido esa competencia, tal como antes escribimos. Es llamativo que hace escasas horas, el Grupo político Sumar haya solicitado que el arrendamiento de viviendas de uso turístico esté sujeto al IVA y al tipo impositivo general, que es el del 21%. Nada que ver con la realidad impositiva actual, en la que están exentos de IVA aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en que el arrendador no presta servicios de actividad hotelera, pues si prestara esos servicios, habría IVA al tipo reducido del 10%.
Imponer el tipo normal, el 21% a los arrendamientos de uso turístico, con los gravosos trámites formales que suponen las liquidaciones del IVA, «haciendo empresarios» a los que no lo son, contribuiría acabar con los chollos de estos arrendamientos. Y la modificación fiscal, por la vía de Ley, puede hacerse en cualquier momento, incluso dentro de las leyes presupuestarias. No hay duda ya que el arrendamiento de vivienda para uso turístico es una actividad económica y comercial, como si se tratase de un local comercial.
II.- Viviendas de uso turístico. Normas de Derecho privado. Propiedad horizontal. Jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo.
La situación, por la concurrencia en la propiedad horizontal, entre una propiedad singular sobre viviendas y una copropiedad sobre los elementos comunes (artículo 396 del Código Civil), es causa propicia a interdependencias, a veces muy conflictivas. Más conflicto aún, si además de los propietarios, usufructuarios y otros (titulares reales), hay arrendatarios (titulares obligacionales), que utilizan las viviendas para uso turístico, pudiendo causarse molestias a los demás vecinos y con posibles perjuicios de diferentes tipos, como ruidos, destrozos y daños de elementos comunes, etc. Se ha de tener en cuenta: «Que se trata de explotar viviendas turísticas en el ejercicio de una actividad comercial, que contrasta con la naturaleza residencial del edificio comunitario» (STS. 4791/2024, de 3 de octubre). Se habla ya incluso de un «turismo de borrachera»). El primer requisito para el inicio de la actividad turística en un piso es tener la disponibilidad del mismo a ese efecto, sin estar en el edificio prohibida la actividad turística, de los diferentes departamentos o viviendas.
Por ello, la prohibición y/o la limitación del alquiler turístico en un edificio comunitario, con titularidad de derechos de propiedad, ha sido ya considerada legítima (SSTC 301/1993, de 21 de octubre, y 28/1999, de 8 de marzo. Esa prohibición o limitaciones pueden estar en los estatutos iniciales del edificio o posteriores si se modificaron los estatutos iniciales. El acuerdo de la Junta de propietarios que limite, condicione o prohíba los arrendamientos turísticos -«suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos»- exigirá un quorum doble establecido en el número 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, excluida la regla general de unanimidad: tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Si los Estatutos, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, prohíben el destino a arrendamiento turístico de los pisos del inmueble, habrá de respetarse la prohibición, no siendo posible iniciar la actividad turística en el piso. Indudablemente que esta materia tiene muchos recovecos que no puedo aquí desarrollar, tales como las normas de Derecho intertemporal o transitorio y ciertos tipos de previsiones estatutarias incompletas o que no emplean con carácter sacramental la prohibición de «arrendamientos de viviendas turísticas», a las que, por cierto, no se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 5, letra e).
Y la tentación de «pasar» de los requisitos legales, convirtiendo el negocio del alquiler de vivienda turística en ilegal, puede resultar muy arriesgado, pues las comunidades de propietarios estarán muy atentas al cumplimiento de todos los requisitos legales, incluido el pago de los impuestos, para en su caso, formular denuncias a los efectos de sancionar gravemente al infractor. Eso, sin duda, será mucho más efectivo, que las típicas acciones, como la prevista en el artículo 7-2 de la Ley de Propiedad horizontal.
Para conocer la postura del Tribunal Supremo, Sala 1ª de lo Civil, sobre las cuestiones de Derecho privado que plantean las viviendas de uso turístico, recomiendo la lectura de las dos últimas sentencias de este mismo mes de octubre, del día 3, (SSTS. 4790 y 4791).
Y concluyo con una cuestión de tipo persona. Durante años redacté estatutos de edificios en régimen de Propiedad Horizontal, unos por encargo del promotor inicial (unilateralidad) del edificio y otros de modificación a instancia (pluriliteralidad) de los propietarios en comunidad. Ahora «me toca» ser presidente de una comunidad de propietarios, habiendo una norma breve en los Estatutos del edificio que permite dedicar los pisos a cualquier actividad mercantil o comercial.
Tengo claro lo que debo responder a la Junta de propietarios para impedir que una vivienda se explote en régimen de arrendamiento turístico (VAT).
Y con seguridad que habrá que seguir escribiendo, tal vez a la vista del texto legal autonómico, que en este momento es un proyecto en iter parlamentario.