La banca tendrá tres meses para aplicar el nuevo reparto de gastos en la hipoteca

Apenas dos días después de que se bloqueara la reforma de las pensiones, los grupos políticos dejaron este jueves a un lado la guerra preelectoral para aprobar por amplia mayoría la nueva ley hipotecaria, que logró el aval definitivo del Congreso apenas diez días antes de la disolución de las Cortes. Los plazos apremiaban, tras 15 meses de tramitación y con la espada de Damocles de una multa millonaria, ya que el retraso en la trasposición de la directiva comunitaria sobre la materia le puede costar a España 113 millones de euros. Es la sanción que la Comisión Europea ha pedido al Tribunal de Justicia de la UE que imponga a nuestro país por la demora en la aprobación de la norma, y cada día que pasaba el contador sumaba otros 105.000 euros.

Los diputados, que tumbaron algunas de las enmiendas aprobadas en el Senado, mantuvieron sin embargo la planteada por el grupo popular para que los bancos tengan más tiempo para adaptarse a los cambios introducidos en la ley, sobre todo en lo relativo al nuevo reparto de los gastos inherentes a la constitución de la hipoteca, que ya no recaerán casi en exclusiva en el cliente. Para ello, plantearon que la norma entre en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, y no a los 30 días, una petición para la que consiguieron el respaldo de Ciudadanos y del PDECat, frente a la oposición del PSOE y Unidos Podemos.

Plazos al margen, la nueva ley mejora la protección al consumidor, rebaja los costes por la amortización anticipada de los préstamos y endurece las condiciones en las que se puede instar el embargo de la vivienda. Estos son los principales cambios.

Nuevo reparto de gastos

El PP se enmienda a sí mismo para mantener el impuesto. Tras la polémica judicial en torno al impuesto de actos jurídicos documentados, y la decisión del Gobierno de cargar el tributo a los bancos, los diputados decidieron redistribuir los gastos de constitución de la hipoteca, cargando la mayoría de ellos a la banca. La entidad que conceda el préstamo no solo pagará el AJD, sino también los costes de notaría y registro. El único apartado que tendrán que abonar los futuros hipotecados será el de la tasación de la vivienda.

El PP había introducido en el Senado una enmienda para que las hipotecas de primera vivienda no estuvieran sujetas al pago del impuesto, pero en el Congreso se ha enmendado a sí mismo y ha votado a favor de mantener el tributo, cuya eliminación solo defendió Ciudadanos.

Pero, ¿qué ocurre si un cliente que firma la hipoteca con una entidad la subroga luego a otro banco? La nueva ley ha establecido un sistema de compensación por el cual la entidad que asume el crédito abonará parte de los costes iniciales a la que los soportó en su momento.

Más peso del notario

El hipotecado lo visitará dos veces. La reforma otorga un papel clave a los fedatarios públicos como asesores de los clientes que se encuentren negociando una hipoteca, que deberán ir al despacho del notario en dos ocasiones. La primera vez, en solitario, para que este compruebe que el banco le ha entregado toda la información relativa al préstamo y se cerciore de que la ha comprendido. La segunda, al firmar, como ocurría hasta ahora.

Cláusulas abusivas

Más controles. Los notarios y registradores no podrán autorizar contratos que contengan cláusulas consideradas abusivas por los juzgados, y que se encuentren recogidas en el registro del Ministerio de Justicia habilitado para tal fin. En lo relativo a la lista de cláusulas hipotecarias «sensibles» que sí se podrán incluir, Economía detallará cuáles son en el proceso de desarrollo reglamentario de la ley, pero se tratará de aquellas que han provocado más conflictos, como las relacionadas con las penalizaciones por impago o las limitaciones de tipos de interés a través de los suelos.

Comisiones e intereses

Amortizaciones más baratas. Quienes vayan a realizar una amortización anticipada de la hipoteca tendrán que pagar menos comisiones de lo que venían haciendo hasta ahora. La ley indica que en las hipotecas de tipo variable, el coste máximo por esta operación oscilará entre el 0,15 y el 0,25 % de la cuantía pendiente. Si se trata de un préstamo a tipo fijo, la comisión será del 2 % si la amortización se produce en los diez primeros años de vida de la hipoteca, y del 1,5 % a partir de entonces (se rechazó la enmienda del PP que en el Senado votó a favor de duplicar los importes en las hipotecas a tipo fijo).

ejecución por impago

A partir de doce recibos morosos. Los bancos no lo tendrán tan fácil para iniciar un proceso de ejecución hipotecaria por impago. A partir de ahora, no bastará con tres recibos desatendidos, sino que la entidad solo podrá ir a los tribunales cuando sean doce las mensualidades impagadas -o una morosidad que represente, al menos, el 3 % del capital concedido-, si es en la primera mitad de la vida de la hipoteca; o 15 meses - con un 7 % del importe- a partir de ahí. Sin embargo, quienes se encuentren a la espera de una resolución judicial por un embargo no se verán afectados.

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