«Vendes tu casa pero sigues viviendo en ella»: así es la tendencia inmobiliaria que está en auge en Asturias
ASTURIAS
Gran parte de los asturianos de edad avanzada optan por este tipo de operaciones. De esta manera, pueden tener solvencia económica hasta el último día de sus vidas sin necesidad de deshacerse de su vivienda habitual
10 feb 2025 . Actualizado a las 05:00 h.Cuando una persona de edad avanzada aún se siente lo suficientemente bien y no considera que su estado de salud requiere tener que estar en una residencia, pero necesita complementar sus ingresos para mantener su estabilidad económica, puede optar por vender su vivienda con la condición de seguir habitando la misma hasta el final de sus días. A este tipo de operación se conoce como nuda propiedad y cada vez es más común en nuestro país. En grandes ciudades como Madrid o Barcelona esta tendencia está al alza, mientras que en otras regiones cada vez va generando más adeptos. En Asturias, de hecho, está ya habiendo cierto interés por esta forma de compraventa.
«Han subido mucho las ventas de este tipo de producto». Así lo asegura Katia Domingo. La presidenta de la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Asturias explica que Asturias, al ser una comunidad autónoma con una población muy envejecida para muchas personas con cierta edad, que no quieren abandonar su residencia habitual pero necesitan tener liquidez, les resulta interesante vender su casa mientras conservan el derecho de vivir en la misma. «La verdad que es una opción que coge muchísima gente y funciona muy bien», confiesa.
Quienes venden el derecho de la propiedad pero mantienen el usufructo de manera vitalicia suelen ser personas de más de 80 años, que carecen de descendencia y quieren pasar el resto de sus días en el hogar en el que guardan sus mejores recuerdos. «La nuda propiedad no funciona con perfiles inferiores a esa edad», dice la agente inmobiliaria. En este punto, Carlos del Fresno, de la inmobiliaria Nogales 8, explica que hasta que no fallece la persona, el propietario no puede hacer uso de la vivienda. Por tanto, «no resulta interesante» hacer una inversión cuando el vendedor no es octogenario. Hay que tener en cuenta que la esperanza de vida en España es de 84 años.
Pero esto no quiere decir que solo tengan derecho a hacer este tipo de operaciones las personas con más de 80 años. Al contrario. Con «ser mayor de 65 años» uno puede vender la nuda propiedad. «Alternativamente, podrán disfrutar de esta ventaja fiscal las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia», apunta del Fresno, antes de señalar que en ambos casos, «la exención solo es posible siempre que se trate de la vivienda habitual del beneficiario».
Dado que el comprador de la nuda propiedad no podrá utilizar la vivienda hasta la muerte del individuo que se queda con el derecho de usufructo, el precio de venta de este tipo de inmuebles es significativamente más bajo que el de una vivienda de segunda mano convencional. Por lado, resulta beneficioso para el comprador hacer este tipo de operación. Tras tasar la casa o el piso se aplica una rebaja que puede llegar a ser de hasta el 40% en función de la edad del usufructuario. Cuanto más mayor sea el usufructuario menos descuento se hará.
El valor del usufructo vitalicio se calcula restando la edad del usufructuario a 89, y el resultado se expresa como un porcentaje sobre el valor total del inmueble. Por ejemplo, si el usufructuario tiene 75 años, el valor de su usufructo será del 14 % del valor del inmueble (89 - 75 = 14 %). La nuda propiedad, por su parte, se obtiene restando el valor del usufructo al valor total del inmueble. Siguiendo el ejemplo anterior, si la vivienda está valorada en 200.000 euros, el usufructo valdrá 28.000 euros (14 % de 200.000), y la nuda propiedad será de 172.000 euros (200.000 - 28.000).
Por tanto, teniendo en cuenta estos datos y de acuerdo con Carlos del Fresno, este tipo de compraventa «puede ser muy interesante para quienes quieran invertir a largo plazo». Eso sí, «solo tiene sentido comprar la nuda propiedad a gente muy mayor». «A la vivienda al final le queda un valor que cualquier inversor puede aguantar hasta el fallecimiento de esa persona. Si el fallecimiento ocurre en 5 o 10 años pues es el tiempo que vas a esperar pero te vas a beneficiar de un precio más bajo», apunta Katia Domingo.
¿Cómo comprar el derecho a la propiedad?
Como en cualquier operación inmobiliaria, comprar en nuda propiedad (conseguir la titularidad de la casa) debe hacerse siguiendo una serie de pasos. Para empezar, debe realizarse en una Notaría. Sin tener una escritura pública de la operación y sin hacer la inscripción en el Registro de la Propiedad el derecho de usufructo (a usar y disfrutar la casa) no existiría. Después, comprador y vendedor deben acordar la fórmula de pago que más les interese.
Para adquirir esa nuda propiedad existen varias formas de pago. Una de ellas sería el desembolso único. En este caso, el vendedor de la nuda propiedad percibirá el total del importe al inicio de la operación. «En la fecha de extinción del usufructo, el comprador consolidará el pleno dominio sin tener que abonar ninguna cantidad adicional al vendedor o a sus descendientes», aclara el responsable de la inmobiliaria Nogales 8.
También es posible hacerlo a través de una renta vitalicia. «El vendedor transmite la nuda propiedad a cambio de recibir una renta vitalicia, que dependerá del valor de la vivienda y de la vida teórica. Al finalizar el usufructo, el comprador consolidará el pleno dominio sin tener que abonar ninguna cantidad adicional al vendedor o sus descendientes», aclara. Si se opta por esta vía, Carlos del Fresno aconseja que se incluya en el contrato «una condición resolutoria para los casos de impago». «Así el usufructuario pueda recuperar el pleno dominio del bien», asegura.
La otra opción de compra sería la renta temporal. Esta alternativa permite al vendedor «mantener el derecho de usufructo» a cambio de recibir una renta durante «un plazo determinado». «Si se cumple la fecha de extinción con anterioridad a los plazos dispuestos para la renta temporal, podrá acordarse el derecho del vendedor o sus descendientes a recibir las cantidades pendientes», señala el agente inmobiliario, quien insiste una vez más en establecer una condición resolutoria para los supuestos de impago.
¿Un ingreso extra?
Quien vende la nuda propiedad de su vivienda, además de recibir el importe correspondiente a este derecho, puede obtener un ingreso adicional si decide alquilar la vivienda mientras mantiene el usufructo. «No es muy frecuente hacer esto pero cabe la posibilidad porque el usufructuario tiene derecho a usar, alquilar o ceder la vivienda si así lo desea durante el resto de su vida», explica del Fresno.
Una opción para destensionar el mercado inmobiliario
Este tipo de compraventa, teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario en Asturias, puede resultar clave para «poner en circulación un gran número de viviendas» que a día de hoy están en manos de personas mayores, que no desean vender su hogar pero sí necesitan ingresos adicionales.
«Actualmente, en ciudades como Oviedo y Gijón, un porcentaje significativo del parque de viviendas pertenece a propietarios de avanzada edad que no están dispuestos a alquilar sus inmuebles por miedo a impagos, okupaciones o daños en sus viviendas», asegura del Fresno. Por tanto, «este formato de la nuda propiedad puede evitar que muchas viviendas queden vacías durante décadas, reduciendo la presión en zonas con escasez de alquiler».
Como actualmente la demanda de vivienda es «muy grande» si una persona mayor quiere deshacerse del inmueble en el que ha vivido toda su vida porque va a ir a una residencia o por el motivo que sea, Carlos del Fresno asegura que no va a tener «ningún tipo de problema» para dar salida en el mercado a esa casa o piso porque a día de hoy «hay mucho interés por la compraventa de segunda mano».
«En un plazo de entre dos y seis meses, una vivienda con un precio normal se vende», asegura. En este punto resalta el «enorme interés» que suscita el mercado inmobiliario en grandes ciudades de España como Madrid, Barcelona o Málaga. «Hay una demanda exagerada, no solo para alquiler sino también para la venta. Eso sí, no sabe cuánto durará este bum pero tiene claro que en los próximos seis meses va a haber bastantes operaciones.