Los analistas del mercado inmobiliario asturiano descartan la formación de otra burbuja y una nueva recesión en el sector en contra de los temores del BCE. La escasez de crédito limita las promociones, contiene los precios y evita especulaciones con el suelo
13 nov 2018 . Actualizado a las 14:00 h.Lo ha dicho hace pocas semanas la presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Danièle Nouy: lo más probable es que la próxima crisis económica vuelva a comenzar en el sector inmobiliario después de otro ciclo expansivo del ladrillo. Lo han repetido los medios de comunicación. Lo han oído los especialistas en la compraventa de pisos. Y no lo entienden. En el actual mercado, que ha superado ya la gran recesión pero que aún convalece de sus consecuencias e intenta recuperar todas sus fuerzas, los expertos asturianos no ven sentido a esa advertencia. «Ni hay burbuja, por supuesto que no, ni veo visos de que llegue a formarse una en ningún plazo previsible», descarta José Ramón Martínez, analista de la Agencia Martínez, una de las inmobiliarias más veteranas de Asturias, presente en Oviedo y Gijón.
El paisaje posterior a la crisis es muy distinto del anterior al 2008. Han desaparecido del mapa la actividad febril, los desarrollos ambiciosos y extensos y, sobe todo, la facilidad del crédito. Los bancos han escarmentado y ya no financian operaciones arriesgadas. Solo conceden préstamos a los promotores para proyectos que consideren seguros, lo que suele traducirse en la siguiente condición: antes de comenzar las obras, deben haber conseguido vender sobre plano entre el 60% y el 70% de las viviendas que prevean levantar. Para los compradores necesitados de una hipoteca también se han endurecido las garantías y aún no hay ninguna entidad que se atreva de nuevo a adelantar el 100% del precio de un piso.
Ventas sobre plano
Dentro de ese marco, los precios están contenidos y no corren riesgo de dispararse, por el momento. «Al vender sobre plano, lo que se aseguran los promotores y los bancos que los financian es la existencia de una demanda real para cada promoción. Si empiezas con el 70% de los pisos vendidos, ya no cabe hablar de burbuja ni de expectativas desmesuradas. Las entidades creen razonable esperar que se venda el otro 30% en los dos años que suelen llevar las obras», considera Martínez.
La crisis, además, ha tenido un efecto depurador sobre el sector inmobiliario y ha arrastrado a los especuladores. «Una cosa que se ha aprendido es que financiar el suelo y la obra garantiza un lío tremendo si algo va mal. Ya nadie lo hace. Ningún promotor va a poder comprar a crédito una gran cantidad de terreno indesarrollable, sin urbanizar, y dotarlo él mismo de servicios. Los bancos ya solo se limitan a las obras y exigen seriedad. La consecuencia es que una promoción ya no es una cosa que pueda hacer cualquiera. El riesgo ha disminuido muchísimo», apunta Martínez. Además, la escala de los proyectos ha experimentado una reducción drástica. En ningún lugar se ven aparecer barrios nuevos de la noche a la mañana. Ahora únicamente se acometen edificio individuales de un tamaño mediano: promociones que incluyen entre 20 y 60 viviendas. Una novedad es que, para estimular las ventas, se admiten unos grados de personalización y unas demandas que los clientes de hace una década no podían ni imaginar.
El mercado, sin embargo, se mueve. Hay actividad en todos los barrios de Oviedo y Gijón, aunque sea una actividad limitada. Vuelven a comprar y vender quienes pueden permitírselo sin recurrir a préstamos ni hipotecas, lo que no quiere decir necesariamente personas muy adineradas, pero sí individuos o familias que ya tenían un piso y quieren cambiarlo por otro (mayor o menor) para adaptarlo a unas circunstancias personales cambiantes, como hijos que nacen o que se van de casa al independizarse.
Vivienda de reposición
En la jerga del sector, esos pisos se llaman viviendas de reposición y estuvieron casi congelados durante la crisis. «Las ventas de reposición son ahora entre el 80% y el 90% de las operaciones, según los meses», diagnostica Martínez. Son clientes con el poder adquisitivo que les da el poseer ya una vivienda y, a menudo, capaces de cerrar el trato al contado y sin necesidad de involucrar a un banco en la operación. Más difícil lo tienen todavía los jóvenes que intentan adquirir su primera casa. «Esas parejinas que llegan con 10.000 euros ahorrados con muchos sacrificios aún tienen difícil encontrar algo para ellos», admite el experto. Ese tipo de comprador sí necesita muchas más financiación.
Para ellos, la alternativa es la vivienda usada, que también ha ajustado sus precios para competir con las nuevas promociones. Y los alquileres, pero ese mercado es distinto y tiene sus propios condicionantes. En las grandes ciudades españolas, donde se hacen más estudios, las rentas se han desbocado hasta registrar durante el 2017, como indica el director comercial de Tinsa, Pedro Soria, «subidas cercanas al 30 % interanual en algunas áreas de Barcelona o por encima del 10 % en Madrid».
De la capital española, señala Martínez, sí le llegan algunas noticias de compras de solares a la espera de su revalorización que parecen apuntar a que hay quien apuesta por cebar otra burbuja. Pero ese resultado ni está escrito de antemano ni parece cercano. Aunque la compraventa de vivienda vuelve a moverse en las mayores ciudades con incrementos de valor que van del 5% al 10%, como explica el profesor de Economía de la Pompeu Fabra, José García Montalvo, «todavía no es lo que era porque los precios aún están entre un 25% y un 30 % por debajo del pico anterior». «Además, el crédito está muy medido», añade, en consonancia con la situación que José Ramón Martínez describe desde Oviedo.
Los jóvenes alquilan
Lo que está claro, dice Soria, es que «los jóvenes empiezan a encontrar trabajo, no tienen capacidad de ahorro, pero tienen necesidad de una vivienda. La compra no es para ellos una opción. Lo que demandan es alquiler». El director de Análisis de Mercados de Sociedad de Tasación, César Hernández, va más allá. Además de que muchos jóvenes no pueden acceder a la compra porque no tienen opción de obtener financiación, «muchos de los nuevos contratos laborales suelen añadir una cláusula de movilidad geográfica». De ahí que, como añade, «ambos factores juntos también empujan al alquiler».