El nuevo índice que sustituye al IPC para actualizar los alquileres solo ahorra entre 1 y 2 euros al mes a los inquilinos
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Arroja una subida apenas dos décimas inferior a la inflación general
02 ene 2025 . Actualizado a las 19:28 h.Se esperaba desde mayo del 2023, cuando el Boletín Oficial del Estado publicó la Ley por el Derecho a la Vivienda, dentro de un paquete de medidas como la declaración de zonas tensionadas o los topes a las subidas de los alquileres. Pero tras año y medio dedicados a su diseño, el nuevo índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), el indicador llamado a sustituir al IPC como referencia para actualizar anualmente las rentas de las viviendas arrendadas, no ha tenido, ni de lejos, el impacto amortiguador que esperaban los inquilinos.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó la primera lectura de este índice, correspondiente al mes de noviembre del 2024, que limita la subida máxima de los alquileres al 2,2 %, solo dos décimas por debajo de la inflación, ya que el IPC general de ese mes se situó en el 2,4 %. ¿En qué se traduce esto? Pues en que los inquilinos a los que se les aplique el nuevo indicador (que son pocos, ya que el IRAV solo fija el techo de subida para los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la última ley de vivienda, es decir, a los suscritos a partir del 25 de mayo del 2023) apenas se ahorrarán entre uno y dos euros al mes en la factura del alquiler, en función de la renta que estuviesen abonando.
Así, para un alquiler medio en Galicia, con un importe de 552,2 euros al mes (según los últimos datos del Observatorio da Vivenda de la Xunta), la subida sería de 13,25 euros mensuales (159 al año) si se aplica el IPC y de 12,15 euros mensuales (145,8 euros al año) si se aplicase el nuevo índice. Es decir, un ahorro de apenas 13 euros al año.
Incluso para los contratos de rentas más altas, como los que se pueden estar firmando actualmente en las ciudades gallegas, el impacto será mínimo. Así, en un alquiler de 900 euros al mes, la actualización de la renta con el IPC de noviembre implicaría una subida de 21,6 euros mensuales, mientras que con el nuevo IRAV el alza sería de 19,8 euros, es decir, la rebaja apenas alcanzaría los 21,6 euros al año.
¿Por qué este impacto tan limitado? Pues porque el nuevo índice, diseñado por el INE, sigue basándose en el IPC general y el subyacente para determinar las subidas de los alquileres, solo que aplicando un coeficiente moderador, que reduce ligeramente el resultado final cuando la inflación supera el 2 %, pero sin eliminar del cálculo partidas del gasto que nada tienen que ver con la vivienda y el mantenimiento de la misma, como los combustibles o los alimentos, que son las que más influyen en la subida del IPC y que, pese a este cambio legal, seguirán determinando el incremento de los alquileres.
Fin a los topes
La entrada en vigor del nuevo indicador para la actualización de las rentas de arrendamiento se produce después de casi tres años en las que las subidas han estado topadas, al 2 % desde abril del 2022 a diciembre del 2023 y al 3 % durante el pasado ejercicio. Pese a que oficialmente los caseros no podían forzar incrementos superiores a esas cifras (salvo que mediase un acuerdo con su inquilino) en la práctica la eficacia de los topes quedó diluida porque no se aplicaban a las renovaciones de contratos que hubiesen superado su vigencia inicial, que podían actualizar su renta sin cortapisas. De hecho, un informe publicado ayer por la plataforma inmobiliaria Idealista cifra en un 11,5 % la subida media de los precios de los alquileres el año pasado en España. El estudio detecta fuertes disparidades por ayuntamientos, de forma que en el caso de Galicia contrasta el alza del 4,1 % en la ciudad de Pontevedra con el 12,9 % que se dispararon los arrendamientos en A Coruña.
Calculadora oficial
Para aclarar el galimatías que se abre para propietarios e inquilinos, el Ministerio de Vivienda publicó ayer en su web una calculadora oficial que permite actualizar el importe de una renta de alquiler en función de la fecha del contrato y el indicador que aplique para la revalorización.
La deuda hipotecaria aumenta por primera vez en dos años
La reactivación del mercado hipotecario es ya una realidad. Y no solo porque la firma de contratos se haya disparado en los últimos meses. También porque, gracias a la rebaja del euríbor y el consiguiente frenazo en el ritmo de amortizaciones anticipadas, el saldo vivo ha vuelto a crecer por primera vez en dos años.
Según datos del Banco de España a cierre de noviembre, el volumen de la deuda hipotecaria que las familias mantienen con las entidades financieras asciende a 498.091 millones de euros, un 0,33 % más que un año antes.
Se trata del mayor volumen del ejercicio y el más elevado desde octubre del 2023, cuando ya se hacía patente la tendencia negativa que ha provocado que ese saldo vivo acumulase 23 meses consecutivos a la baja. De hecho, el volumen no crecía en términos interanuales desde junio del 2022, según las estadísticas del Banco de España, en un período muy influenciado por el fuerte repunte del euríbor y el consiguiente frenazo en la demanda de hipotecas, al que se sumó el proceso de desapalancamiento de los hogares que apostaron por amortizar sus préstamos.
Ahora, en un escenario totalmente diferente por las bajadas de tipos de interés, la perspectiva de la banca para crecer en este mercado es evidente, con préstamos más baratos para captar nuevos clientes y animar la competencia. La Unión de Créditos Inmobiliarios estima, de hecho, que el crecimiento podría alcanzar el 10 % este año, hasta rondar las 400.000 operaciones.
La reactivación del crédito también se mantiene en los préstamos al consumo, disparados en el reciente ciclo inflacionista ante la pérdida de poder adquisitivo de los hogares. Este segmento repuntó en noviembre otro 6,7 %, hasta los 103.625 millones de euros, consolidando cifras récord que no se veían desde el 2009. De hecho, noviembre suele marcar un punto de fuerte subida en este tipo de préstamos, con la celebración de eventos como el Black Friday, que continúan con la Navidad y, después, las rebajas de enero.
Las entidades también estarían aprovechado para encarecer algunos segmentos de la financiación del consumo, como las tarjetas revolving, cuyos créditos suelen tener tipos mucho más elevados. En concreto, estos han repuntado al 18,619 %, la cifra más elevada desde agosto del 2021.