Pisos en venta con inquilino: una solución para completar la pensión que se abre camino en Asturias

«¡Solo inversores! Vivienda no disponible para vivir. Se vende la nuda propiedad de la vivienda con el usufructo a favor del matrimonio». Es un piso del centro de Gijón de 93 metros cuadrados, con tres habitaciones y reformado por completo, que está a la venta con sus dos inquilinos, un matrimonio de unos 70 años, dentro. Las condiciones para hacerse con esta vivienda son una entrada de 25.000 euros y una renta vitalicia de 650 euros a favor del matrimonio usufructuario. Estas condiciones, en todo caso, no suelen ser las habituales en una fórmula por la que optan personas mayores para poner en venta la nuda propiedad de su casa y recibir un dinero por ella que complete su pensión. 

Lo más frecuente suelen ser casos como el de otro céntrico piso en Avilés, de 140 metros cuadrados y al lado de Galiana, que vende la nuda propiedad por 225.000 euros, cuyo anuncio especifica que «los propietarios venden el piso pero se quedan viviendo en el mismo hasta el fallecimiento». En el anuncio de otro piso que se vende en las mismas condiciones en El Llano, en Gijón, por 89.500 euros, se explica que el único usufructuario vitalicio tiene 87 años y que el inmueble cuya nuda propiedad se vende es una «opción ideal para aquellas personas que busquen una buena inversión a futuro».

«La ley prevé que se venda la nuda propiedad. Es una ley antigua, no es algo novedoso, pero estamos viendo más casos ahora movidos un poco por el envejecimiento de la población en Asturias, sobre todo de personas mayores que quieren quedarse en su casa viviendo y no quieren irse a una residencia», explica la presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de Asturias, Katia Domingo, que señala que en su blog hace un par de años ya publicó una entrada precisamente dando las claves de una fórmula que valoran quienes por ejemplo no tienen hijos o necesitan dinero para seguir en sus casas bajo el cuidado de otras personas. 

Esto, como explica Domingo, es posible porque una vivienda se puede dividir entre nuda propiedad y usufructo, de manera que alguien puede comprar la nuda propiedad mientras el usufructo puede ser de otra persona. La nuda propiedad es la propiedad de un bien sin tener el uso y disfrute del mismo, es decir, sin tener el usufructo. 

«Los casos más habituales son personas mayores que viven en sus casas de toda la vida, que rondan los 80 años y quieren seguir en ellas. El que compra la nuda propiedad no va a poder utilizar la vivienda hasta que fallezca la persona que se queda en usufructo», explica Domingo. «Son personas que no tienen herederos o incluso que no tienen dinero para afrontar gastos y su solución es ésta. ¿Cuántas personas mayores hay que tienen que ser cuidadas por terceras personas, noche y día, y no lo pueden pagar? O que ni sus hijos pueden pagar ese servicio. Vendiendo la nuda propiedad igual tienen una cantidad para pagar a esas personas que les cuiden», señala.

Las viviendas se tasan y, al restar a parte que no se va a poder disfrutar ni amortizar hasta el fallecimiento de la persona que tiene el usufructo, se suele aplicar una rebaja en torno al 40%, en función de la edad del usufructuario. Domingo pone un ejemplo: «Si una vivienda se tasa en 200.000 euros, se le rebajan 80.000 y se vende la nuda propiedad por 120.000. Quienes venden la nuda propiedad se quedan en su casa, siguen pagando gastos corrientes asociados a la vivienda como la luz o el agua y así logran un dinero para que alguien les cuide, se queden con ellos o para afrontar sus gastos en el resto de la vida que les queda». 

Los interesados en este tipo de operaciones suelen ser inversores atraídos por los bajos precios. Las ventas se realizan libres de cargas —si aún hubiera hipoteca, se cancelaría con una parte del dinero que se perciba por la nuda propiedad— y los usufructuarios, al ser mayores de 65 años y si es su vivienda habitual, no tienen que pagar la plusvalía municipal si hubiera una ganancia patrimonial. Tampoco tienen que pagar el IBI o derramas en caso de que surgieran y el comprador se hace cargo de los gastos de notaría, registro y el impuesto de transmisiones patrimoniales.